其實，自2012年《土地管理法》啟動修改以來，土地要素市場化加速的序幕就已拉開。它催生了一個不太被大眾關注的細分市場——土地要素市場網絡交易平臺的搭建和維護。
長沙市中智信息技術開發有限公司（以下簡稱“中智信息”），目前占據了這個行業很大一塊市場份額，其相關產品年銷售額約兩三個億。
“隨著改革的持續推進，這個市場的容量會擴展到百億規模。” 中智信息副總裁楊濤認為。
中智信息副總裁楊濤
改革催生的細分市場
土地、勞動、資本，并稱社會生產三大基本要素。生產經營活動中，生產要素需要流通。但土地本身不可移動，它在社會生產中的“流通”，實際上是土地權益的流通。比如政府征收一塊農村集體土地，意味著這塊地的所有權從村集體轉到了國家手中；政府代表國家把土地賣給開發商，實際上賣出的，是這塊的若干年使用權。
權益，是通過制度設計出來的。中國龐大復雜的土地制度下，衍生出了各種土地權益。人們普遍知曉的，有宅基地使用權、國有建設用地使用權；比較陌生的，有城鄉建設用地增減掛鉤節余指標、補充耕地指標。每一種都承載了巨量財富，從社會生產要素的角度看，它們可統稱為“土地要素（的表現）形式”。
很長一段時間里，土地要素形式在社會生產活動中的配置，主要通過政府計劃指令來完成。各類劃撥土地的存在，就是最直觀的案例。
但隨著改革開放的深化，用更靈活高效的市場手段來配置土地要素，愈發得到重視。
尤其是2012年以來的新一輪土地制度改革，進一步推動了土地要素市場化。比如城鄉建設用地增減掛鉤節余指標，以前只能在縣域范圍內調劑，如今可以在省域范圍內競價交易；各地開展的“三權分置”改革，創造出了一種新的土地要素形式——農村集體承包土地經營權，它也可以拿到市場上交易；還有補充耕地指標、集體經營性建設用地使用權等等，也被賦予了越來越多的市場化色彩。
與上述改革同步的一項舉措是，各地紛紛拋棄了私下協商、現場叫價等傳統土地交易形式。取而代之的，是更為公開、透明、便捷的網絡交易。以長沙為例，從2008年就開始實施國有建設用地使用權網上掛牌交易。
上述種種變化，催生了一個細分市場——土地要素市場網絡交易平臺的搭建和維護。
成立于1999年的中智信息，是較早進入這個新興市場的企業之一。2012年中國信息化（國土資源領域）成果評選中，該公司憑借自主開發的憑借“湖南省省、市、縣三級國土資源網上交易系統”獲得三等獎，開始在行內嶄露頭角。
建了500多個交易平臺
長沙瀏陽市，是國務院授權的33個土地改革試點縣（市、區）。 經過一年多的籌備，瀏陽在2016年底準備了一批集體經營性建設用地，用于入市試點。當地政府，希望有一個網絡平臺來實施交易。
平臺搭建業務，被中智信息承接。
2016年底，平臺上線。2017年1月，一個叫劉潤香的當地人通過這個平臺，以90萬元的價格競下了一塊3.18畝建設用地的使用權，并用于建造了一所幼兒園。這是湖南第一宗真正意義上的集體經營性建設用地使用權入市交易。截止2021年7月13日，該平臺完成了239宗集體土地交易，成交總額6.4427億元。
瀏陽這類縣級交易平臺，中智信息目前建設了417個。市級和省級平臺，該公司分別建設了135個、13個，如長沙市“我有地·我要地”平臺、浙江省國土資源網上交易系統等。
在上述探索的基礎上，中智信息又推出了新一代產品，“中智土地要素市場交易平臺V1.0”。
這款產品以國土空間基礎信息平臺為基礎，以移動互聯為載體，以“一地一碼”、VR、人工智能、區塊鏈為媒介，依托大數據技術，在資源提供者和用地需求者之間架構一條新型、便捷、專業的宣傳推介和服務路徑。
它的亮點有：“一地一碼”，一碼涵蓋地塊全生命動態；讀地手冊，中英文雙語導讀地塊核心價值；VR技術，720度全景展示地塊多維立體效果；園區直通，全鏈條快搜園區產業政策和空間布局；司法鏈構建數字化見證機制， 確保交易數據來源可溯、去向可查、監督留痕、責任可究；大數據決策分析，智能匹配商業項目需求和用地規劃；AI互動，24小時人工智能無時差在線解答；產業用地計算器，測算產業投入產出雙向選擇用地規模；招商協同，多方共享共建共創共贏。
平臺搭建業務，被中智信息承接。
2016年底，平臺上線。2017年1月，一個叫劉潤香的當地人通過這個平臺，以90萬元的價格競下了一塊3.18畝建設用地的使用權，并用于建造了一所幼兒園。這是湖南第一宗真正意義上的集體經營性建設用地使用權入市交易。截止2021年7月13日，該平臺完成了239宗集體土地交易，成交總額6.4427億元。
瀏陽這類縣級交易平臺，中智信息目前建設了417個。市級和省級平臺，該公司分別建設了135個、13個，如長沙市“我有地·我要地”平臺、浙江省國土資源網上交易系統等。
在上述探索的基礎上，中智信息又推出了新一代產品，“中智土地要素市場交易平臺V1.0”。
這款產品以國土空間基礎信息平臺為基礎，以移動互聯為載體，以“一地一碼”、VR、人工智能、區塊鏈為媒介，依托大數據技術，在資源提供者和用地需求者之間架構一條新型、便捷、專業的宣傳推介和服務路徑。
它的亮點有：“一地一碼”，一碼涵蓋地塊全生命動態；讀地手冊，中英文雙語導讀地塊核心價值；VR技術，720度全景展示地塊多維立體效果；園區直通，全鏈條快搜園區產業政策和空間布局；司法鏈構建數字化見證機制， 確保交易數據來源可溯、去向可查、監督留痕、責任可究；大數據決策分析，智能匹配商業項目需求和用地規劃；AI互動，24小時人工智能無時差在線解答；產業用地計算器，測算產業投入產出雙向選擇用地規模；招商協同，多方共享共建共創共贏。
今年6月，“2021年湖南軟件名品”評選結果公示，“中智土地要素市場交易平臺V1.0”榜上有名。
一個改革創造紅利的案例
人民公社時期的“社隊辦企業”、八九十年代的“鄉鎮企業潮”，占用了大量集體土地。1998年《土地管理法》出臺，規定非農建設必須使用國有土地，從法理上杜絕了“集體土地辦企業”。本來意義上的“集體經營性建設用地”，主要是90年代中期之前形成的鄉鎮企業用地，屬于歷史遺留產物。
按董繼祚等人的估算，這類土地在全國范圍內約有4000萬畝，且有相當比例處于閑置狀態。問題在于，它們所處的交通區位往往不太好，投資價值有限，入市也可能無人問津。
為了解決這個問題，瀏陽等土改試點區探索出了“集體經營性建設用地異地調整入市”模式。
它的運作邏輯是：先在縣域內找到若干建設用地（如閑置宅基地、學校企業用地），復墾為耕地。站在全縣發展的角度考慮，此處減少了若干建設用地（意味著喪失了一些土地建設開發權），是不是可以在縣域內其它地區補上？具體的補法，就是在更具備工商業發展條件的地區找一塊農用地，把它變成建設用地——也視為“集體經營性建設用地”。增減過程中，只要保證全縣耕地數量和質量總體不變，就不違背耕地保護的基本原則。
當然，操作中還要遵守一些要求。比如，“補”做建設用地的農用地，得在建設規劃區內，不能是基本農田和生態保護林（既符合國土空間規劃和用途管制）；再如，得獲得上級有關部門同意。
行業前景值得期待
“集體經營性建設用地異地調整入市”，被2019中共中央、國務院《關于建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見》所肯定。
那一年，《土地管理法》修改，刪掉了“非農建設必須使用國有土地”之規定，為“異地調整入市”掃清了法律障礙。當年的中央一號文件也提出，“全面推開農村集體經營性建設用地入市改革”。
自此，“集體經營性建設用地”的內涵和外延得到了極大擴充。這類土地的入市，從商業操作上變得切實可行。
入市意味著要交易，交易就需要有平臺——瀏陽等土改試點區就是很好的說明。對中智信息等平臺建設服務供應商來說，這都是商機。該公司估算過，按現行建設標準，集體經營性建設入市帶給其所在行業的市場空間約50個億。
對這個行業來說，還有其它一些政策紅利點。比如，2021年初中共中央辦公廳、國務院辦公廳《建設高標準市場體系行動方案》中所提到的——“加快推進城鄉統一的建設用地市場建設，統一交易規則和交易平臺”、“開展土地指標跨區域交易試點”、“探索增加混合產業用地供給”。
這些改革措施，都會產生相應的市場需求,從而推動交易平臺從線下走上線上,從面對面轉為屏對屏。
黨的十八大以來，中央對深化農村土地制度改革作出一系列重大決策部署，發展多種形式適度規模經營，初步構建了新時代的農村土地管理制度“四梁八柱”。為實現中央提出的“加快建設”要求，楊濤認為還要重點深化三方面的改革研究。一是聚焦“誰來入市”，進一步明確入市對象范圍和入市主體。二是聚焦“入市成本價格”，完善城鄉建設用地價格形成機制。三是聚焦“錢怎么分”積極探索入市收益分配制度。
“通過交易平臺的建設,則能進一步為市場解絆、為主體增收、為交易提速、為監管助力。”楊濤說。
[黨建故事]
黨支部里的兩個關鍵詞：使命感和創新精神
長沙市中智信息技術有限公司的辦公樓內，有一個黨員活動室。公司黨支部的學黨史活動，通常在這里召開。
該公司的一塊主要業務，是土地要素交易平臺的建設維護——一個因新一輪土地制度改革而興起的細分行業。要從事好這個行業，需要對中國土地制度的沿革有所了解。中國共產黨領導下的土地改革史，也就成了公司黨支部學黨史活動的重要話題。
在公司黨支部書記姚杰看來，土改史中的兩個關鍵詞，與公司黨支部建設和公司發展高度關聯。
一是使命感。土地制度牽系國家根本，上世紀二三十年代的土地改革、新中國成立前后的土改運動、50年代的農業合作化運動、改革開放初的“分田到戶”、八九十年代成形的國有土地出讓制，都深刻影響了國家民族命運。當下的這輪土地制度改革，對完善社會主義市場經濟體制、積極踐行鄉村振興戰略意義重大，亦是國之大事。中智信息所處的這個細分行業，是推動改革進程的眾多只手之一。“身為行業從業者，應有站在時代潮頭的使命感。”姚杰說。
二是創新精神。一部百年土改史，也是一部積極創新的歷史。上世紀二三十年代，中國共產黨準確抓住了中國社會的主要矛盾，發起土地革命、創造了“農村包圍城市”的道路，是馬克思主義中國化的一次重大創新。新中國成立后形成的“國家—集體”雙層土地所有制，是又一次重要的制度創新。上世紀七十年代末的農村土地制度改革，拉開了改革開放的序幕，體現了與時俱進的創新精神。新世紀后出現的增減掛鉤等土地管理舉措，也展示出了創新的智慧……這一部瀾壯闊的歷史，給土地行業的互聯網企業提供了重要學習素材和豐富靈感源泉。
“中智信息下一階段的黨支部建設工作，將圍繞這兩個關鍵詞作文章。”姚杰說。
文/地信網
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